No puedo evitar reírme cuando escucho a un analista decir que los inversores individuales no pueden superar al S&P 500 (y, seamos honestos, sabemos que esta es una afirmación bastante común). La verdad es que no es tan complicado. De hecho, solo hay que elegir un ETF de un sector diferente, como los Real Estate Investment Trusts (REITs).

Como podés ver en el gráfico, estos "propietarios", representados acá por el rendimiento del SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR), en color púrpura, superaron ampliamente al S&P 500 durante los 20 años posteriores a su creación en 2001. Esta rentabilidad destacable se logró incluso durante crisis como la de las hipotecas de alto riesgo, que afectó directamente al sector inmobiliario, y la caída provocada por la pandemia, que cerró centros comerciales, depósitos y oficinas en todo el mundo.

Quiero dejar claro que no digo que tengas que abandonar las acciones para invertir exclusivamente en REITs. Muy lejos de eso. Existen períodos, como durante las crisis de alto riesgo y la pandemia, en los que estos se ven golpeados mucho más que las acciones y que además tardan más en recuperarse. Como siempre, la diversificación es clave.

Lo que sí demuestra este análisis es que el sector inmobiliario es una excelente vía para crear riqueza a largo plazo. Un fondo diversificado con REITs que, a su vez, invierten en cientos o miles de propiedades, te permite acceder a un amplio portafolio de bienes raíces de forma simplificada.

Además, los REITs suelen ofrecer dividendos más altos que muchos otros sectores del mercado. Por ejemplo, RWR tiene una rentabilidad por dividendo del 3,3%, casi el triple del rendimiento del 1,2% de una acción típica del S&P 500 y considerablemente mayor que el promedio de las empresas del NASDAQ.

Ahora bien, si volvés al gráfico que mostramos al principio, verás que el rendimiento de los REITs se estabilizó desde 2021. Esto tiene una explicación: desde entonces, las acciones recuperaron terreno frente a estos. La recuperación del mercado bursátil en 2023 y 2024 llevó al S&P 500 (en naranja) a superar su máximo previo en 2021, situándose cerca del rendimiento histórico de RWR (en púrpura), aunque este último aún no alcanzó su máximo histórico.

Esto ocurre porque las tasas de interés altas afectaron a los REITs, que suelen financiar sus inversiones en propiedades mediante deuda. La rápida subida de las tasas coincidió con la caída de RWR desde su máximo histórico.

Ahora, con la Reserva Federal recortando las tasas y proyectando más recortes a futuro, los costos de endeudamiento de los REITs disminuirán, mejorando su rentabilidad. Este entorno ayudó a que recuperen parte de sus pérdidas de los últimos dos años, aunque aún no alcanzaron su nivel máximo.

En otras palabras, los futuros recortes de tasas no se reflejaron por completo en los REITs, lo cual los hace atractivos en este momento, sobre todo cuando las acciones alcanzan nuevos máximos históricos con escasas noticias económicas que respalden tales valoraciones.

Cómo elegir un fondo REIT

RWR es una opción "básica" decente para invertir en REITs, pero su rentabilidad del 3,3% puede no ser suficiente. Existen fondos cerrados (CEFs) con mayores rendimientos que superaron al RWR. Un buen ejemplo es el Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), un CEF con una rentabilidad del 7%, que paga el doble que RWR y cotiza con un pequeño descuento (actualmente del 2,3%) respecto al valor de mercado de sus activos. En cambio, RWR, como la mayoría de los ETFs, suele cotizar cerca de su valor de mercado.

Desde su creación en 2002, RQI (en naranja en el gráfico) superó a RWR (en púrpura), ofreciendo un rendimiento total del 711% hasta la fecha. Este sólido desempeño probablemente continúe, ya que la Reserva Federal planea seguir recortando las tasas y el mercado aún no reflejó estos recortes en el valor de los REITs como lo hizo en el S&P 500.

Finalmente, el pequeño descuento de RQI probablemente se convierta en una prima (incrementando su precio) a medida que los inversores perciban que los REITs están sub valuados en relación con las acciones. Aunque no podemos predecir exactamente cuándo ocurrirá, es probable que las tasas más bajas atraigan la atención de los inversores hacia esta oportunidad.

*Con información de Forbes US.