Semanas antes de que el presidente Donald Trump anunciara aranceles generalizados sobre más de 80 países en todo el mundo —incluyendo un 20% sobre la Unión Europea—, el multimillonario holandés del sector inmobiliario Remon Vos se mostraba optimista respecto al impacto que una inminente guerra comercial tendría sobre CTP, su empresa de bienes raíces industriales que cotiza en bolsa y es la mayor del rubro en Europa central y oriental.
"A las empresas asiáticas les gusta estar ubicadas en Europa para evitar los aranceles a la importación. Creo que eso es algo positivo", afirmó en una llamada de resultados el 27 de febrero, aludiendo a la creciente cantidad de clientes del este asiático que se instalan en los parques industriales de CTP para fabricar bienes destinados al mercado europeo. "Para nosotros, hay un beneficio", agregó.
CTP sufrió el impacto de la caída bursátil provocada por los aranceles de Trump: sus acciones cayeron un 12% entre el anuncio del 2 de abril y la entrada en vigor de las tarifas una semana después. Aun así, la compañía resistió mejor que muchos de sus competidores. (El 9 de abril, Trump pospuso los aranceles más altos durante 90 días, a excepción de un arancel global del 10% sobre todos los países, lo que hizo que las acciones repuntaran un 4 %). Vos, que posee el 73% de las acciones, tiene una fortuna estimada en US$ 6.000 millones, lo que le valió un lugar en la lista de los multimillonarios de Forbes 2025.
CTP tiene una posición dominante en 10 países de Europa central y oriental, especialmente en la República Checa y Rumania, donde los costos de la tierra y la mano de obra son menores que en los países más occidentales y donde los mercados están menos expuestos a la economía estadounidense. Esto implica que probablemente se beneficie de los aranceles a largo plazo. Si los países del mundo comienzan a imponer aranceles más altos, las empresas que deseen vender en Europa tendrán que construir sus fábricas ahí para evitarlos —y CTP está en una posición privilegiada para captar ese negocio. Más del 10% de sus propiedades ya están alquiladas a compañías asiáticas que fabrican para el mercado europeo —entre ellas, el conglomerado japonés Hitachi y la automotriz surcoreana Hyundai—, y el 20% de los nuevos contratos de alquiler firmados en 2024 provinieron de clientes asiáticos.
Vos, de 54 años, está en constante movimiento buscando nuevos negocios. Un lunes por la tarde encontró una hora para sentarse con Forbes. El resto de los días de la semana laboral viaja en un jet privado a distintos puntos de Europa oriental, pero los lunes trabaja desde la sede central de CTP en Praga, un edificio futurista recubierto de vidrio que destaca entre la arquitectura heredada de la época de los Habsburgo que lo rodea.
"No tengo una oficina acá, esta es una sala de reuniones. Esta noche vuelo a Rumania. La semana que viene voy a Asia. Así funciona esto", dice, vestido con su atuendo habitual: camisa blanca, corbata oscura y anteojos negros de marco redondo, con el pelo rubio peinado hacia un costado. "Voy a los países y recorro los proyectos y los terrenos con mis colegas. No me hables de IT o de recursos humanos. Háblame de negocios", añade.
Vos recorrió el antiguo bloque del Este cerrando negocios inmobiliarios durante casi tres décadas. Desde que cofundó CTP en Praga en 1998, la transformó en la segunda mayor desarrolladora de bienes raíces industriales y logísticos de Europa. Actualmente posee más de 13 millones de metros cuadrados de parques industriales y depósitos alquilados a clientes de primer nivel, entre ellos la empresa de envíos DHL, la cadena de indumentaria H&M, la automotriz Renault y la firma de diagnóstico médico Thermo Fisher Scientific. Además, posee más de 26 millones de metros cuadrados de terreno —más que cualquiera de sus competidores—, la mayor parte ya zonificada y habilitada, ubicada junto a propiedades existentes, lo que permite a CTP expandirse rápidamente cuando sus clientes necesitan más espacio. La empresa, que cotiza en la bolsa de Ámsterdam desde 2021, registró un EBITDA (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) de US$ 614 millones sobre ingresos por US$ 900 millones en 2024. Esto representó un aumento del 29% y 17%, respectivamente, respecto del año anterior, gracias al crecimiento de los ingresos por alquileres.
Vos construyó CTP con una estrategia centrada en la expansión constante, aprovechando los menores costos de mano de obra y tierra, primero en la República Checa y luego en toda la región, a medida que esos países se incorporaban a la Unión Europea, lo cual representa una ventaja clave para las multinacionales que quieren enviar productos a Europa occidental. Con la pandemia de Covid-19 se desató una ola de relocalización —cuando las empresas trasladan la producción más cerca del destino final de sus productos— y CTP fue uno de los grandes ganadores, sumando clientes tanto de China como de Estados Unidos. Desde el comienzo, Vos —que poseía el 100% de la firma antes de su salida a bolsa, tras comprar en 2019 la participación de su difunto socio cofundador— dirigió la empresa con el empuje de una startup en el tranquilo mundo del real estate comercial.
"Remon es la batería de la empresa, marca el ritmo. Recluta personas que hacen negocios, que tienen la misma ética de trabajo", dice Wim Lewi, analista de la firma de servicios financieros belga KBC Securities. "Lo comparo con los Navy SEALs. Es casi como un ejército", explica.
"Es como una planta nuclear en términos de energía", agrega Peter Ceresnik, director de operaciones de CTP. "Aporta muchísimo valor, pero también genera mucho estrés trabajar con él, porque hay que estar al máximo nivel para poder seguirle el ritmo", comenta.
Vos no tiene planes de bajar el ritmo. El año pasado, CTP tomó deuda por US$ 2.600 millones entre préstamos y emisión de bonos, y recaudó US$ 330 millones más mediante una nueva oferta de acciones, lo que le permitió financiar la compra de parques industriales y terrenos en Rumania y Alemania. El ambicioso objetivo de la empresa es alcanzar los US$ 1.100 millones en ingresos por alquileres para 2027, frente a los US$ 770 millones del año pasado. Y sigue construyendo: tiene en desarrollo más de 1,7 millones de metros cuadrados de proyectos distribuidos en nueve países.
"Todavía creemos que hay buenas oportunidades en la región", afirma Vos. "Si tenés efectivo en mano, podés atacar y cerrar un negocio rápidamente", sostiene.
Nada mal para alguien que solo terminó la secundaria y que dejó los Países Bajos a comienzos de sus 20 años para vender productos lácteos en la República Checa, poco después de la caída del Telón de Acero.
Nacido en la pequeña ciudad de Stadskanaal, en el noreste de los Países Bajos, hijo de una madre estudiante y un padre que se dedicaba a la compraventa de autos, Vos se mudó varias veces a pueblos cercanos tras el divorcio de sus padres, cuando tenía seis años. A los 12 ya trabajaba: lavaba autos y limpiaba una peluquería los fines de semana. "Así podía pagarme una cerveza y cigarrillos", dice, sin inmutarse.
En su último año de secundaria, en 1988, su escuela organizó un viaje a lo que entonces era Checoslovaquia. Vos se anotó y pagó el pasaje en micro, pero se perdió una presentación sobre el viaje que se hizo una semana antes. "No iba mucho al colegio", reconoce. "Le pedí a un amigo que me contara de qué se trataba, así que me dio el horario de salida. Llegué a la terminal ese día, un domingo a la noche de octubre de 1988, pero descubrí que el micro ya se había ido", cuenta.
Ese viaje fallido despertó una fascinación duradera con Checoslovaquia. Tras graduarse, Vos trabajó con su padre vendiendo teléfonos para autos. En 1990, conoció a un amigo de su padre, Johan Brakema, que había estado casado con una mujer checoslovaca. Tras enviudar, viajó hasta allá para visitar a su familia política y llevarles comida, ropa y electrodomésticos. Vos le pidió acompañarlo en su próximo viaje, y así realizó su primer recorrido en 1991.
"Vimos todo el país y fue muy impactante porque había pocas rutas pavimentadas", recuerda. "Era otoño y todo estaba brumoso, oscuro y gris. Pero también pensé: 'Wow, acá hay grandes oportunidades porque no hay nada'", indica.
Vos y Brakema iniciaron una pequeña empresa que exportaba productos holandeses a la República Checa (Checoslovaquia se dividió en dos países en 1992), hasta que uno de sus clientes en Holanda les propuso instalar una fábrica de piezas de acero en ese país. Aceptaron el desafío y Vos se mudó desde los Países Bajos con su esposa en 1995. Pero no lograban encontrar un edificio para la fábrica—ni un desarrollador que quisiera construir uno.
"Pensamos: '¿Somos solo nosotros los que estamos buscando una propiedad? ¿O hay otras empresas con la misma necesidad y no hay oferta?'", recuerda Vos. "Entonces consideramos la idea de construir un parque empresarial, y que esa compañía de Holanda fuera el primer inquilino, y después conseguir otros. Y así fue", explica.
Encontraron un terreno en Humpolec, un pequeño pueblo en el centro de la República Checa, y sumaron a un tercer socio: Eddy Maas, un abogado y empresario holandés, para construir su primer parque industrial en 1998. Llamaron a la nueva empresa CTP, por Central Trade Park, con un tercio de las acciones para cada uno. "Johan tenía el dinero, Eddy el cerebro, y yo tenía la energía", dice Vos.
Después de un par de años difíciles en los que perdieron dinero con la venta de un edificio y un cliente quebró, las cosas empezaron a mejorar en 2002. Brakema vendió sus acciones por una suma no revelada, y Vos y Maas continuaron adelante. Para 2007, CTP se había convertido en el mayor desarrollador industrial de la República Checa, con 22 parques logísticos en todo el país. Vos también aprendió una lección clave en esos primeros años que intentó seguir siempre: "Nunca vendas", dice. "Si construís un parque, la idea es construir continuamente, por lo que no tiene sentido venderlo", agrega.
Cuando estalló la crisis financiera de 2008, Vos se enfocó en convencer a los clientes de mudarse a las propiedades de CTP, que eran más baratas y nuevas que las que ya tenían en países de Europa occidental. "Tenían instalaciones de producción en Holanda, Alemania o Francia, con mano de obra cara e instalaciones obsoletas", señala. "Era el momento ideal para traer negocios a Europa central", argumenta.
Los ingresos por alquileres de CTP crecieron casi un 8 % anual entre 2008 y 2011, superando a sus competidores. Ese crecimiento permitió a Vos expandirse a Rumania, Eslovaquia y Hungría. Luego, en 2016, Maas falleció, dejando a Vos solo al mando. Cuando los hijos de Maas accedieron a venderle su 50 % de participación en 2019, Vos tuvo que tomar un préstamo estimado en US$ 760 millones y romper una de sus reglas de oro: vendió una cartera de tres parques industriales por US$ 466 millones en 2018 para ayudar a financiar la compra.
"Creo firmemente que el cambio es una oportunidad. Hay que ser muy reactivo, tener el ojo en la pelota y estar enfocado"
Remon Vos
Cuando Vos decidió sacar a CTP a la bolsa en 2021, fue la mayor oferta pública inicial del sector inmobiliario en Europa en siete años. La operación recaudó US$ 1.000 millones y Vos vendió acciones adicionales por US$ 112 millones, utilizando los fondos para pagar parte del préstamo (la deuda fue completamente saldada en 2023). Con dinero fresco, CTP compró una cartera industrial en Alemania por US$ 786 millones y adquirió casi 2,4 millones de metros cuadrados de terrenos en Polonia en 2022, además de expandirse en Austria, Bulgaria, los Países Bajos y Serbia.
En casi tres décadas en la industria, Vos aprendió a convertir las crisis en oportunidades: la crisis financiera de 2008, la pandemia de Covid-19 y la guerra en Ucrania son solo algunos de los episodios que CTP no solo sobrevivió, sino que aprovechó para comprar tierras a bajo precio y captar nuevos inquilinos. "Creo firmemente que el cambio es una oportunidad", reitera. "Hay que ser muy reactivo, tener el ojo en la pelota y estar enfocado", asegura.
CTP no es la única empresa que está capitalizando el auge del mercado inmobiliario industrial en Europa del Este: los gigantes estadounidenses Prologis y Panattoni Development (de capital privado) también tienen grandes carteras en la región, al igual que VGP, la firma que alguna vez convirtió en multimillonario al belga Jan Van Geet. "Sus jets privados compiten entre sí por toda Europa para presentar ofertas", comenta Lewi, sobre la competencia entre Vos y Van Geet.
Pero CTP es la más grande de la región, y lo que la distingue de sus competidores es su velocidad: desarrolla nuevos proyectos cuando apenas tienen entre el 30 % y el 40 % del espacio prealquilado, mientras que sus rivales suelen esperar a tener cerca del 100 % antes de iniciar la construcción. Como CTP desarrolla sus propias propiedades, también puede construir más rápido para satisfacer las necesidades de sus clientes. "Tienen terrenos adyacentes a donde ya tienen inquilinos, así que no es tan riesgoso como hacerlo en medio de la nada", señala Steven Boumans, analista de la firma financiera ODDO BHF, con sede en París.
Hasta ahora, esa estrategia funcionó. En 2024, CTP planeó construir 1,3 millones de metros cuadrados en nuevos desarrollos y a comienzos del año solo tenía alquilado el 38 % de ese espacio; una vez finalizadas las obras, la ocupación alcanzó el 92 %. Y, aunque la empresa sigue creciendo, se asegura de mantener una base de clientes diversificada: ningún inquilino representa más del 2,2 % del total de contratos de alquiler, y CTP no depende en exceso de ningún sector específico, con empresas de logística y manufactura que representan el 28 % y el 26 %, respectivamente, de su superficie total.
Aun así, CTP podría verse afectada si uno de sus sectores más importantes sufre un golpe fuerte. Las automotrices, que representan el 21 % de los contratos de alquiler de la empresa, vienen enfrentando una caída en las ventas en Europa—y podrían verse aún más perjudicadas por el arancel del 25 % que el presidente Donald Trump impuso a las importaciones de autos y autopartes en EE.UU. "Es una parte significativa de su negocio y, si la industria automotriz no repunta, podrían verse impactados", advierte Pierre-Emmanuel Clouard, analista de Jefferies. Y, debido al historial de crecimiento acelerado de Vos—los ingresos por alquileres de CTP crecieron un promedio del 16 % anual desde 2019—, debe mantener ese ritmo para conservar la confianza de los inversores. "Es una historia de crecimiento, tienen que lanzar nuevos proyectos y captar nuevos inquilinos", agrega.
Vos también tiene una solución para eso: atraer más clientes asiáticos y aprovechar el auge del gasto en defensa en Europa. "En Alemania estamos viendo empresas del sector defensa que piden espacio", señala, y también destaca la creciente inversión en fabricación de semiconductores y tecnologías limpias. "Para las empresas asiáticas del sector automotor, si quieren abastecer a Volkswagen o BMW, tienen que estar a un día de distancia en auto de sus instalaciones", dice. "Van a tener que instalarse acá", advierte.
Trump suspendió sus aranceles adicionales a la Unión Europea el 9 de abril por 90 días, pero ni siquiera una guerra comercial logrará disuadir a Vos. "Los acontecimientos recientes llevarán a una mayor producción en Europa central y del este, lo cual es bueno para CTP", concluye Boumans, de ODDO BHF.
Vos también sabe cómo retener clientes: el 87 % de los inquilinos de CTP renuevan sus contratos al finalizar el alquiler, una tasa superior a la de sus pares que cotizan en bolsa. En algunos de sus parques industriales, la empresa construyó viviendas para los trabajadores, además de clubes con restaurantes, tiendas de conveniencia, instalaciones deportivas y clínicas médicas. "Más de dos tercios de nuestros nuevos contratos se firman con inquilinos ya existentes", señala Richard Wilkinson, director financiero de CTP.
Hay algo que no va a cambiar: Vos sigue siendo un microgestor, involucrado en las decisiones de contratación y visitando personalmente los nuevos mercados. "No soy el tipo que se sienta en una gran oficina a gobernar un imperio", dice entre risas. "Prefiero estar en la tierra", concluye.
Con información de Forbes US.